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益阳市人民政府关于加强国有土地资产管理和土

文章作者:政法专栏 上传时间:2019-11-06

发文单位:益阳市人民政府

发文单位:抚州市人民政府

文  号:益政发[2001]12号

发布日期:2003-7-16

发布日期:2001-10-24

执行日期:2003-7-16

执行日期:2001-10-24

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

  第一章 总则

各区县(市)人民政府,大通湖区管委会,市直机关各单位:

  第二章 土地一级市场垄断

    为加强国有土地资产管理和土地市场建设,优化土地资源配置,防止国有土地资产流失,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)和《湖南省人民政府关于加强土地市场建设和管理的意见》(湘政发[2001]15号),结合我市实际,现作如下通知:

  第三章 土地有偿使用

    一、进一步垄断土地一级市场,严格控制建设用地供应

  第四章 土地使用权交易

    (一)市、县(市)人民政府 要切实加强对土地的宏观调控。要严格执行土地利用总体规划和年度计划,严格控制新增建设用地的供应总量;要按照“有序有偿、供需平衡、结构优化、集约高效”的原则,科学制定土地年度储备计划和土地年度供应计划,定量供应土地。

  第五章 土地收益的征收和管理

    (二)市、县(市)人民政府必须土地集中统一管理。城镇建设用地,必须按规定报经政府审批同意后由土地行政主管部门组织统一征用、统一供应;新征集体土地,由土地行政主管部门根据规划统一报批和征用。严禁其他任何单位和个人向村、组或集体经济组织购地。

  第六章 土地执法监察

    益阳中心城区征地拆迁实行一个政策、一个标准,并由一个机关统一组织实施。

  第七章 附则

    (三)严禁违反国家有关规定擅自设立开发区、工业园、科技园等各类园区;经批准设立的上述各类园区,其用地必须纳入土地所在市、县(市)实行统一管理、统一供应。

 

    (四)凡需盘活的国有行政划拨土地,必须根据政府土地年度储备计划,纳入政府土地储备机构进行储备,由土地储备机构根据土地年度供应计划,统一提供配置用地。

  第一章 总则

    (五)农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产或兼并而使土地使用权转移的,必须严格依法办理有关审批手续。禁止城镇居民购买集体土地上的房屋或者购买集体土地建私房。

  第一条 为切实加强城市国有土地资产的统一经营管理,盘活土地资产,健全土地供应机制,规范土地运作行为,有效地经营城市土地,促进我市城市建设和经济发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》和《江西省人民政府关于进一步加强土地市场建设的通知》,结合本市实际,制定本办法。

    (六)土地行政主管部门要建立土地供应信息发布制度,定期向社会发布土地供应信息。供地信息内容应包括土地的位置和面积、地价、供地方式、规划要求、土地使用条件等。

  第二条 本办法适用于抚州市区和县所在地城市规划区范围内所有土地(以下简称城市土地),城市土地的征用、出让或划拨、转让、出租、抵押等行为依照本办法执行。

    二、加大国有土地使用权招标、拍卖力度,严格实行国有土地有偿使用制度

  第二章 土地一级市场垄断

    (七)除法律、法规和《国土资源部行政划拨供地目录》规定的国家机关、部队、学校、市政公用设施非经营性用地和民政福利企业用地经批准可以行政划拨提供土地外,其他建设用地一律依法实行有偿使用。

  第三条 市、县人民政府依法对城市土地实行统一征用和收购、统一规划、统一开发、统一出让或划拨、统一管理。

    (八)公征私建划拨土地的,必须按规定标准补缴出让金,并补签出让合同。

  第四条 市、县土地行政主管部门是市、县人民政府管理土地的职能部门,依法对城市土地实行集中统一管理,其他任何机构、单位不得行使土地管理职权。

    (九)有下列情形之一者,应当办理行政划拨土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金:

  第五条 加强建设用地供应总量的宏观调控。市、县人民政府根据上级下达的土地利用年度计划和土地市场供需状况,制定年度城市土地储备和供地计划。

    1、以行政划拨土地使用权与他方合作开发建设房屋而参与分成的;

  第六条 加大土地收购储备力度,实行城市土地统一收购、储备、出让制度。具体可采取合同约定收购和规划红线控制储备等方式实施城市土地的收购和储备。

    2、以行政划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物作价入股,与他方合资经营的;

  第七条 城市新增建设用地,市、县土地行政主管部门根据市、县人民政府的决定依法统一征地,禁止任何单位和个人私自与村民委员会、村民小组或农户洽谈签订征用土地协议。

    3、以行政划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物抵债的;

  第八条 城市旧城改造的存量土地,市、县人民政府委托土地储备中心实施统一收购和储备,禁止房地产开发企业和其他机构、单位私自与城镇居民、原国有土地使用权者签订用地协议。

    4、以行政划拨土地使用权连同地上建筑物和其他附着物与他方易房、易物的;

  第九条 土地征用、农用地转用、建设用地的审核报批,国有土地使用权出让或划拨、收回或收购,改制、破产企业土地资产的处置和以地招商活动等一律由市、县土地行政主管部门组织实施;国有土地使用权转让、出租、抵押、入股等,必须严格按照法律法规规定,统一由市、县土地行政部门实行管理和监督。

    5、以行政划拨土地使用权连同地上城镇直管公房作为商品房转让的;

  第十条 停止城市个人零星建房的规划和用地审批。市、县人民政府根据城市规划和市场需求,适量推出经济适用房用地。

    6、法律法规规定的其他情形。

  第三章 土地有偿使用

    (十)有下列情形之一者,可以不办理土地使用权出让手续,但应依法报经土地行政主管部门批准,并缴纳土地年租金:

  第十一条 加大土地有偿使用力度。除法律法规和国土资源部划拨用地目录规定可以行政划拨供地的项目外,其他建设项目需使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。

    1、以行政划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物出租进行经营的;

  第十二条 除工业项目(包括农产品加工业)用地外,凡商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性用地一律以公开招标、拍卖或挂牌方式供应。

    2、改变行政划拨土地的批准用途与性质,由本单位以行政划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物进行经营的;

  第十三条 划拨用地和协议出让土地,经市、县土地行政主管部门审核,报县级以上人民政府研究批准后,依法办理用地手续。

    3、在行政划拨土地地下建筑物内进行经营的;

  第十四条 土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等,必须报市、县人民政府批准。对原划拨用地,因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的,应依法实行出让等有偿使用方式;对出让土地,凡改变土地用途、容积率的,应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

    4、法律法规规定的其他情形。

  第十五条 国有建设用地供应,除涉及国家安全和保密要求外,都必须向社会公开,凡有两个以上竞争者的,必须依法实行公开招标、拍卖或挂牌出让。

    (十一)改变出让土地用途、容积率,必须经土地行政主管部门和城市规划主管部门同意,报同级人民政府批准,并按规定补交土地差价款。

  第十六条 土地出让底价必须由具有土地评估资质的机构进行评估,评估结果须经市、县土地行政主管部门会审,集体决策。

    (十二)改制企业原行政划拨的土地,原则上实行有偿使用;其用地项目符合《国土资源部行政划拨供地目录》的,仍可按行政划拨方式供地,但其土地处置方案必须报土地行政主管部门批准后方可实施。

  第十七条 加强地价管理,实行地价定期公布制度。城市土地基准地价要根据城市发展变化进行修订更新,由市、县人民政府每一至两年向社会公布一次。

    (十三)除涉及国家安全和保密要求外,供应国有土地,均必须向社会公开。商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地,均应采取拍卖、招标方式供应。其中,以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为受让条件的;对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可受让土地的;对土地用途无特别限制及要求的,必须拍卖出让。除获取较高出让金外,还有其他综合目标或特定社会、公益建设条件的;土地用途受严格限制,仅少数单位和个人可能有受让意向的;对土地使用者有资格限制或特别要求的,必须公开招标出让。

  第四章 土地使用权交易

    (十四)严格限制协议出让土地使用权。确需协议出让的,必须在地价评估的基础上,由市、县(市)人民政府办公会议研究确定协议出让价格,协议出让价格不得低于标定地价的50%.协议结果要报上级土地行政主管部门备案,并向社会公开。

  第十八条 以划拨或出让方式取得的国有土地使用权,可依法进行转让、出租、抵押、入股。

    (十五)土地出让金、土地租金等国有土地有偿使用收益统一由土地行政主管部门代征,全额上缴当地市、县(市)财政;任何单位和个人不得随意减免,不得欠收、漏收、缓收。

  第十九条 土地交易由市、县土地行政主管部门统一管理和监督,并向社会公开发布土地交易信息。

    三、建立、健全土地有形市场,严格规范土地使用权交易行为

  第二十条 土地使用权交易一律在市、县人民政府设立的土地市场依法公开进行,不得搞隐形交易和暗箱操作,凡私下签订用地协议的,一律无效,有关部门不得为其办理任何审批手续。

    (十六)市、县(市)人民政府要按照政事分开、政企分开的原则,成立地产交易机构,建立健全土地有形市场、土地交易许可制度和交易预报制度。地产交易机构是政府指定的土地交易场所。土地成交后,地产交易机构应及时帮助办理土地交易过户、税费征收、土地登记发证等有关手续。

  下列土地使用权交易行为一律纳入土地市场进行运作:

    (十七)下列土地使用权必须进入地产交易机构交易:

  (一)国有土地使用权出让;

    1、原划拨的土地使用权;

  (二)为实现抵押权进行的土地使用权转让,法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权转让;

    2、出让土地使用权(包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等);

  (三)原划拨土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资、入股和土地联营、联建的;

    3、法律法规及其他政策允许流转的集体建设用地使用权;

  (四)出让土地使用权的转让、出租、抵押、、作价出资、入股、交换或赠与等;

    4、因土地抵押权实现而转让的土地使用权;

  (五)法律允许的集体土地建设用地使用权的转让、联营、入股等;

    5、法院判决用于清偿债务的各类土地使用权。

  (六)出让土地使用权的首次交易(包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与交易);

    (十八)下列土地使用权不得进行转让:

  (七)其他土地使用权交易行为。

    1、划拨的土地使用权未经批准转让的;

  第二十一条 招标拍卖挂牌出让土地使用权要依照中华人民共和国国土资源部第11号令执行。

    2、以建设经济适用房名义进行商品房开发用地的;

  第二十二条 土地使用权交易必须依法办理土地登记。

    3、以出让方式取得国有土地使用权,未按法律规定的期限和出让合同约定的条件开发、利用的。

  第二十三条 市、县土地行政主管部门要依法加强对土地使用权交易的管理和监督。以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律法规规定和土地出让合同约定的投资开发条件的不得转让;以招标、拍卖出让方式取得的国有土地使用权,在不改变规划条件和土地用途的前提下,可以转让、出租、抵押、入股、联营、联建。

    (十九)转让国有土地使用权,必须依法进行土地权属变更登记,未经登记的,转让无效。

  第二十四条 划拨土地使用权未经依法批准不得自行转让。划拨土地使用权转让统一由土地储备中心实施收购。市、县人民政府确定不予收购的经依法批准后方可转让。

    (二十)市、县(市)人民政府要依法每三年调整、公布一次城镇基准地价和标定地价,指导、调控土地市场价格。转让土地实行土地交易价格申报制度。对申报价格低于标定地价20%以上的土地,市、县(市)人民政府可行使优先购买权。

  第二十五条 国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格。对土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府可行使优先购买权。

    (二十一)土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理。受让人和承租方未付清全部土地出让金和租金的,不得为其发放土地使用证。

  第二十六条 土地使用权抵押必须到市、县土地行政主管部门依法办理抵押登记,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,受让人应当依法与市、县土地行政主管部门签订土地使用权合同,从拍卖价款中缴纳土地出让金后,抵押人方可优先受偿。

    (二十二)规范土地审批的行政行为。土地估价、土地交易代理等中介服务机构必须与土地行政主管部门脱钩,并严格实行办事公开。农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等,一律要经过土地行政主管部门内部会审、集体决策,严格执行窗口办文制度。要抓紧建立健全建设用地信息发布、地价和土地登记资料可查询制度。

  第五章 土地收益的征收和管理

    四、进一步完善土地储备机制,严格实行土地收购储备制度

  第二十七条 破产企业土地统一由市、县土地行政主管部门按土地规划用途组织实施公开拍卖。拍卖收入(含土地出让金)直接返还破产企业,由法院、破产企业清算组依法进行处理。

    (二十三)对城镇建设用地实行统一征用和收购储备制度。各县、市人民政府要成立由计划、财政、国土、城建、规划、房产、物价、金融等职能部门组成,政府主要领导或分管领导负责的土地收购储备管理委员会,负责土地收购储备和出让等事项的决策、协调、监控工作。管理委员会下设土地收购储备机构,具体负责土地收购、储备、开发和出让的前期准备工作。

  第二十八条 改制企业需要变现土地资产的,由土地储备中心实施收购,收购价格按土地利用现状评估确定,市、县土地行政主管部门按土地规划用途组织出让,土地出让总价款扣除收购成本及相关的费用后,土地净收益全额上缴市财政。土地收购款不足企业改制成本的,由企业提出申请,经财政主管部门审核,并报市、县人民政府批准,可视情从该企业的土地净收益中予以适当返还。

    (二十四)城镇规划区内需要调整的存量土地,旧城改造用地和新增建设用地,都必须纳入政府统一收购储备的范围。下列土地必须进行储备:

  第二十九条 建立土地收购储备资金库,财政主管部门应及时从土地净收益中提取30%作为土地收购储备滚动资金。

    1、政府代征的土地;

  第三十条 工业项目及特殊项目涉及土地出让金等土地收益的返还,必须经县、市人民政府集体研究决定。

    2、被土地行政主管部门依法收回的使用期限已满的土地;

  第三十一条 加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金等土地收益。对于低价出让、挤占挪用和随意减免地价的要追究有关责任人的责任。

    3、土地行政主管部门依法收回的荒芜、闲置国有土地;

  第六章 土地执法监察

    4、被土地行政主管部门依法没收的土地;

  第三十二条 市、县土地行政主管部门负责对城市土地资产经营管理进行执法监察。

    5、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的原划拨的国有土地;

  第三十三条 市、县土地行政主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》和《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规的规定,查处非法转让、出租、抵押、入股、擅自改变土地用途、越权批地、非法占地、低价出让土地和荒芜、闲置土地等违法行为。

    6、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、不具备转让条件的土地;

  第三十四条 在土地资产经营管理工作中,国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假,属违纪违规的移送纪检监察机关处理;构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。

    7、市、县(市)人民政府因实施城市规划和旧城改造指令收购的土地;

  第七章 附则

    8、土地使用权人申请土地储备机构收购的土地;

  第三十五条 本办法由市土地行政主管部门负责解释。

    9、其他需要进行储备的土地。

  第三十六条 本办法自发布之日起实施。市政府原下发的文件和规定如有与本办法不一致的,以本办法为准。

    (二十五)除政府代征的土地和依法没收、收回的土地直接由土地储备机构进行储备外,其他需要储备的土地,由土地储备机构按照土地储备的有关规定收购储备。

    (二十六)需进入政府土地储备机构的土地,由政府土地储备机构实行统一收回或收购;或将用地红线图划给土地储备机构,将土地开发平整和进行基础设施配套后推向市场;对不急于收购储备或受财力限制一时不能收购的土地,可进行信息储备。土地行政主管部门要及时为入库土地办好地籍变更等有关手续。

    (二十七)市、县(市)人民政府要从土地收益中按一定比例划出一部分建立土地收购储备基金,用于收购土地,降低经营成本。土地储备机构也可用储备的土地申请抵押贷款,实施土地开发经营;各金融部门要给予积极支持。

    五、加大闲置土地的处置力度,严格依法取缔土地隐形市场

    (二十八)市、县(市)人民政府要认真组织开展闲置土地的清查登记,防止国有土地资产流失。土地行政主管部门要依法对闲置土地采取收回、置换、保留权益、收取闲置荒芜费等方式限期进行处置。要督促用地单位按期使用土地,避免出现新的闲置土地。

    (二十九)市、县(市)人民政府及土地行政主管部门,要对土地批租、土地市场管理情况和土地交易中的违法违纪行为进行清理整顿,坚决取缔土地隐形市场,严肃查处非法批地、非法占地和非法转让、出租、抵押土地的行为,规范土地市场秩序。

    (三十)市、县(市)人民政府不得违法扩大行政划拨供地范围,不得用行政手段指定供地对象、供地方式和供地价格。违者,供地无效;对直接责任人员,要予以严厉查处;构成犯罪的,要依法追究刑事责任。

    (三十一)严禁非法出让国有土地和减免、挤占、挪用土地出让金。违者,将予以严厉查处;情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

    (三十二)违反本通知,擅自将农民集体土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设的,责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

    (三十三)违反本通知,非法转让土地使用权的,没收违法所得;情节严重的,终止其土地使用权。

    (三十四)对不按规定进入土地交易市场或不按规定进行交易的,土地行政主管部门不予办理土地变更登记手续,各相关部门不予办理有关手续。

    (三十五)坚决杜绝“实物地租”。对以往遗留的有关“实物地租”问题,要按照依法管理、尊重历史的原则进行妥善处理。要加强建设工程成本核算,实行土地收益和工程结算货币化,充分显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失。严禁无项目供地和直接以土地抵扣工程款。

    六、切实加强对国有土地资产管理和土地市场建设的领导

    (三十六)各级人民政府要高度重视国有土地资产管理和土地市场建设工作,建立国有土地管理领导负责制。市、县(市)土地行政主管部门要认真履行职责,拟定土地使用权招标拍卖、土地有形市场建设、土地交易、土地储备及土地权属历史遗留问题等方面的制度和方法,切实加强土地市场的建设和土地资产管理。

    (三十七)计划、财政、规划、建设、房产、物价、纪检、监察等部门,要按照各自的职责,各司其职,密切配合,协同做好国有土地资产管理和土地市场建设工作。没有土地行政主管部门出具的建设用地项目预审报告,计划部门不得立项,规划部门不得办理规划审批手续,房产管理部门不得为未办理土地使用权登记手续的房屋办理房屋交易手续和核发《房屋所有权证》。监察部门要进一步加强对土地市场和土地行政审批的监督,对不按规定进行招标、拍卖的,经报请同级或上一级人民政府批准,可宣布其交易结果无效;对土地行政审批和土地交易过程中的违法违规行为,要依法依规予以严肃查处 .

    二○○一年十月二十四日

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